Azərbaycanda bir neçə il əvvəl tikilən və indiyədək sənədsiz qalan evlərin sahibləri evlərini sənədləşdirə bilərlər. Söhbət vətəndaşların özlərinə məxsus olan torpaqlarda, icazəsiz inşa etdikləri yaşayış evlərindən gedir. Hazırda Azərbaycanda, xüsusilə də Bakı şəhəri və Abşeron rayonunda qanunsuz tikilimiz çoxsaylı evlər mövcuddur. Bu evlər vaxtilə qanuni prosedura əməl edilmədən – ev tikintisi üçün yerli icra hakimiyyətlərindən rəsmi icazə alınmadan inşa edilib.

Fins.az-ın araşdırmaları göstərib ki, ölkə qanunvericiliyində sənədsiz evlərin sənədləşdirilməsi üçün kifayət qədər imkanlar mövcuddur. Sadəcə vətəndaşlar bu prosedurlardan xəbərdar olmadıqlarına görə, evlərini sənədləşdirə bilmirlər.

Qanunla ev necə tikilməlidir?

Qeyd edək ki, Azərbaycanda 2013-cü ildən qüvvəyə minən Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsində fərdi evlərin tikintisi üçün icazə mexanizmi dəyişdirilib. Məcəlləyə əsasən, fərdi evin tikintisi üçün məlumatlandırma icraatı tətbiq edilib. İndi qüvvədə olan həmin mexanizmə görə, torpaq sahibi tikiləcək evin layihəsini (bu layihə lisenziyalı memar tərəfindən çəkilməlidir), torpağı mülkiyyət hüququnu göstərən sənədin nüsxəsini və tikinti niyyəti barədə məktubu yerli icra hakimiyyətinə göndərir. Burada bir məsələni xüsusi qeyd etmək lazımdır: Adətən rayon icra hakimiyyətləri tikinti aparacaq şəxslərdən torpağın çıxarış sənədini tələb edir və başqa variantlara icazə verilmədiyini bildirirlər. Amma «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanuna görə, ev tikintisinə başlamaq üçün çıxarışın alınması vacib deyil. Qanunun Reyestr haqqında qanunun 8.0.9 və 8.0.10-cu maddələrinə görə, çıxarışla yanaşı, torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənədin olması kifayətdir.

1 ay ərzində icra hakimiyyəti layihəyə və bu niyyətə irad bildirməsə, vətəndaş tikintiyə başlaya bilər. Əgər icra hakimiyyəti irad bildirərsə, hökmən bütün iradları bildirməli və onun aradan qaldırılması yollarını da göstərməlidir. Vətəndaş bu iradları aradan qaldırdıqdan sonra tikintiyə başlaya bilər.

Tikintiyə kim nəzarət edir?

Evin tikintisinə Fövqəladə Hallar Nazirliyi (FHN) nəzarət edir. Prezident İlham Əliyevin 2014-cü il 17 noyabr tarixli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş «Tikintiyə dövlət nəzarətinin həyata keçirilməsi qaydaları»na görə, tikintiyə dövlət nəzarətini FHN-in Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi (THNDA) və bu agentliyin tabeliyindəki Baş Dövlət Tikinti Müfəttişliyi həyata keçirir. Yəni Agentlik fərdi evlərin tikintisinin layihəyə uyğun olmasına nəzarət edir. Fərdi evin tikintisi ilə bağlı məlumatlandırma icraatı ilə müraciətə irad olmadıqda, yerli icra hakimiyyəti 3 gün ərzində Agentliyə bu barədə məlumat verməlidir (yəni ərazidə belə bir evin tikiləcəyini bildirir). Bundan sonra agentliyin həmin tikintiyə nəzarəti başlayır. Tikinti başa çatdıqda vətəndaş bu barədə icra hakimiyyətinə məlumat verir. Bu məlumatı məktubla, teleqramla göndərmək, ya da yazılı şəkildə birbaşa icra hakimiyyətinə aparmaq da olar.

Qanunla ev necə qeydiyyata alınmalıdır?

Evin tikintisi başa çatdıqdan sonra isə onun qeydiyyatı üçün Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (ƏMDK) yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə (DƏDRX) müraciət edilməlidir. Bu zaman vətəndaş torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənədi, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsini, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra müvafiq icra hakimiyyəti orqanına məlumat verilməsini təsdiq edən sənədi təqdim etməlidir. Tikintinin başa çatması barədə vətəndaşın icra hakimiyyətinə məlumat verməsi barədə sənəd dedikdə, məsələn, məktubun icra hakimiyyətinə çatmasını təsdiqləyən poçtdan verilmiş qəbz və s. də ola bilər. Bundan sonra həmin ev dövlət qeydiyyatına alınır və onun üzərində mülkiyyət hüququ barədə sahibinə reyestrdən çıxarış, yəni çıxarış («kupça») verilir. Amma bu proses tamamilə qanuni olaraq inşa edilmiş evlərin qeydiyyatına aiddir.

İcazəsiz tikilən evlər necə rəsmiləşdirilir

Hazırda Azərbaycanda ən böyük problem icazəsiz, yəni icra hakimiyyətinin qərarı olmadan tikilən evlərlə bağlıdır. Amma belə evlər də iki yerə ayrılır.

Tam qanunsuz evlər - evlərin bir hissəsi ümumiyyətlə, tikinti üçün nəzərdə tutulmayan ərazilərdə – kənd təsərrüfatı və digər təyinatlı torpaqlarda, eləcə də kommunikasiya xətlərinin altında və boru xətlərinin üzərində inşa edilib. Bir sözlə, tamamilə qanunsuz evlər, belələri heç bir halda rəsmiləşdirilmir və onların taleyi hələ sual altındadır.

Özbaşına tikililər - bəzi evlər isə nisbətən qanuni sayıla bilər. Bu, o hala aiddir ki, evlər sərəncamsız, icazə alınmadan tikilsin, amma qanunsuz torpaqda yox, şəxsə məxsus olan torpaq sahəsində. Başqa sözlə, əgər ev kommunikasiya xəttinin üzərində yerləşmirsə, qadağan olunan zonada deyilsə, üstəlik, evi tikən şəxsə məxsusdursa, onun rəsmiləşdirilməsi üçün hər hansı maneə yoxdur.

Hazırda belə evlərin rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı əsas problem icra hakimiyyətləridir. Rayon və şəhər icra hakimiyyətləri tikintisi üçün onlardan rəsmi icazə alınmamış evlərə istismara qəbul aktı və ya hər hansı sənəd verməkdən qəti şəkildə imtina edirlər. Halbuki, belə sənəd olsa, həmin evi dərhal rəsmiləşdirmək mümkündür. Hüquqşünaslar bildirir ki, ümumiyyətlə, belə evlərin sənədləşdirilməsi üçün hüquqi prosedur var. Bunun üçün vətəndaş məhkəməyə müraciət etməlidir.

1-ci variant – İcra hakimiyyəti məhkəməyə verilir

Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, evlərin tikintisi üçün hazırda qüvvədə olan «qanuni» variantda – yəni məlumatlandırma icraatında nəzərdə tutulur ki, vətəndaş tikmək istədiyi evin layihəsini icra hakimiyyətinə təqdim edir və ondan layihə ilə bağlı irad gözləyir, 1 ay ərzində irad gəlməsə tikintiyə başlamaq olar. Vətəndaş evi öz başına tikmiş olduqda isə təbii ki, icra hakimiyyəti bu layihəni əvvəlcədən görmür. Amma hüquqşünaslar bildirir ki, layihəni icra hakimiyyətlərinə tikintidən sonra göstərmək də olar. Məsələ bundadır ki, əgər torpaq sahəsi vətəndaşın özünə məxsusdursa, yəni torpaqla bağlı problem yoxdursa, icra hakimiyyətini maraqlandıran əsas məsələ evin layihəsi – onun memarlıq və təhlükəsizlik tələblərinə uğun olub-olmamasıdır. Hazır evi qeydiyyata aldırmaq istəyən vətəndaşlar da bu məqamdan istifadə etməlidirlər. Proses belə gedir – vətəndaş tikilmiş evin layihəsini icra hakimiyyətinə təqdim etməklə icra hakimiyyətindən bu sənədə iradının olub-olmadığını soruşur. Əgər belə bir layihə yoxdursa, evin sahibi memar dəvət edib, artıq tikilmiş evin layihəsini çəkdirə bilər. Əksər hallarda icra hakimiyyətləri belə müraciətləri rədd edirlər. Vətəndaş bu barədə imtina məktubunu aldıqdan sonra imtinadan İnzibati-İqtisadi məhkəməyə müraciət edə bilər. Burada onun iddiası icra hakimiyyətinin bu sənədə baxmağa məcbur edilməsi ilə bağlı olacaq. İcra hakimiyyəti layihədə irad tapa bilməsə, qeydiyyat üçün yol açıqdır. İrad olduqda isə memarın iştirakı ilə iradı aradan qaldırıb yenidən müraciət etmək lazımdır.

2-ci variant – birbaşa məhkəməyə müraciət

Özbaşına tikilən evin qeydiyyatı üçün digər və daha sadə yol, birbaşa məhkəməyə müraciət etməkdir. Burada vətəndaşlar Mülki Məcəllənin 180-ci maddəsinə (Özbaşına tikinti və onun nəticələri) istinad edə bilərlər. Həmin maddənin 180.3.-cü bəndində göstərilir ki, «Özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququ məhkəmə tərəfindən o şəxs üçün tanına bilər ki, tikinti aparılmış torpaq sahəsi onun mülkiyyətində olsun. Əgər tikintinin saxlanması digər şəxslərin hüquqlarını və qanunla qorunan mənafelərini pozursa və ya fiziki şəxslərin həyatı və sağlamlığı üçün təhlükə yaradırsa, göstərilən şəxsin özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququ tanına bilməz». Başqa sözlə, hüquqşünasların sözlərinə görə, tikinti aparılan torpaq sahəsi vətəndaşın mülkiyyətindədirsə, bu həmin tikintinin qeydiyyatı üçün imkan yaradır. Doğrudur, evin qeydiyyata alınması o zaman mümkün ola bilər ki, tikinti başqa şəxslərin mənafelərinə zərər vurmasın və sağlamlığı üçün təhlükə yaratmasın. Amma əgər ev etibarlı inşa edilibsə, bu təhlükə yoxdur. Başqa sözlə, belə vəziyyətdə məhkəməyə müraciət etməklə evi qeydiyyata aldırmaq mümkündür. Amma qeyd etmək lazımdır ki, bu prosesdə (yəni evin məhkəməyə ilə qeydiyyatı zamanı) torpağın çıxarışı olmalıdır. Əgər torpağın çıxarışı yoxdursa, amma ilkin hüquqyaradıcı sənədləri (məsələn bələdiyyə sənədi və s.) varsa, vətəndaş məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl torpağın çıxarışını almalıdır. Yalnız bundan sonra həmin torpaq sahəsində tikilmiş evin qeydiyyatı üçün məhkəməyə müraciət edə bilər.